Parere in merito alla ripartizione delle spese relative all’impermeabilizzazione dei boxes sottostanti il giardino di proprietà comune ed inerenti un Condominio

In mancanza di una specifica disposizione nel regolamento contrattuale del Condominio o in presenza di una contraddittorietà tra norme regolamentari,  un’alternativa da perseguire potrebbe essere quella prevista dall’art. 1123 e 1126 c.c. con l’applicazione del criterio stabilito dalla giurisprudenza di merito e di legittimità nell’arco di questi anni, pur nel contrasto esistente tra i diversi orientamenti.

Alcune sentenze (Trib. Bergamo 27.4.2000 e Trib. Milano 27.3.1980 n. 3048), per la verità isolate e sporadiche, sostengono che la ripartizione di queste spese deve essere effettuata sulla base del criterio stabilito dall’art. 1123 c.c. 1^ comma, ovvero fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà in relazione all’oggettiva duplice funzione di sostegno del giardino e copertura delle autorimesse svolta dal bene comune.

Va rilevato, però che la Corte di Cassazione ha affermato che, qualora il cortile comune – svolgendo una pluralità di funzioni – sia usato dai condomini in misura diversa, le relative spese vanno ripartite, a norma del secondo comma dell’art. 1123 c.c., in proporzione all’uso che ciascun condomino può fare della cosa comune.  (Cass. Civ. 8.9.1986 n. 5458). 

Questa regola è stata applicata dallo stesso Tribunale di Milano (25.1.1988 n. 864 e 15.11.1999 n. 9960), dopo aver accertato il diverso grado di servizio del cortile/giardino rispetto alle porzioni immobiliari sottostanti. Affermando che, in questa fattispecie, le spese relative alla impermeabilizzazione e pavimentazione del cortile o giardino, costituendo questo anche copertura per le proprietà esclusive sottostanti destinate a box auto e/o magazzini e simili, saranno poste per ½ a carico di tutti i condomini che possono trarne utilità e per ½ a carico dei proprietari delle unità sottostanti; il riparto delle spese, avverrà in proporzione alle rispettive quote millesimali di proprietà. Allo stesso modo saranno ripartite le spese relative alla ricostruzione o riparazione dei solai.

Altre sentenze hanno, invece, applicato il criterio stabilito dall’art. 1126 c.c. ovvero 2/3 a carico dei proprietari delle autorimesse (in ragione della funzione di copertura) ed 1/3 a carico dei condomini comproprietari dell’area verde, stante la duplice funzione di copertura delle autorimesse e di sostegno dell’area verde comune.

Le considerazioni giurisprudenziali sopra riportate,  sono fondate sul presupposto che la soletta impermeabilizzante adempia alla duplice funzione, servendo sia quale sostegno al giardino che viene utilizzato da tutti quanti i condomini e sia da copertura per i boxes interrati. In dipendenza di siffatta duplice funzione, si è sovente espressa per le opportunità di distinguere le spese, ponendone una parte a carico della compagine dei condomini e per la residua parte a carico dei soli proprietari dei boxes che se ne servono per la funzione di copertura. Naturalmente, all’interno di ciascuno dei due gruppi la ripartizione deve avvenire in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà. Quanto alla determinazione concreta della suddivisione, la giurisprudenza prevalente ha sostenuto che si debbano dividere le spese al 50%, mentre altre sentenze si riferiscono alla divisione per 1/3 a carico di tutti i condomini e 2/3 a carico dei titolari delle autorimesse. In realtà non vi è contrasto tra i due orientamenti poiché in ambedue i casi si deve fare riferimento al parametro del cosiddetto uso potenziale.